Ein denkmalgeschütztes Gebäude begleitet immer ein ganz besonderer Charakter. Ein Haus mit einer Geschichte, dass sich so nie wieder auf der Welt findet. Viele Menschen schätzen den Wert von alten Häusern, Villen oder Höfen und suchen explizit nach einem solchen Anwesen. Doch wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus sanieren und erhalten wollen, begegnen Sie schnell vielen Herausforderungen.
Wir geben Ihnen die wichtigsten Informationen mit auf den Weg, die für den Eigentümer eines Baudenkmals relevant sind.
Das Wichtigste in Kürze
- Denkmalgeschützte Gebäude sind aufgrund Ihrer kulturellen, geschichtlichen oder architektonischen Bedeutung vor dem Abriss oder baulichen Veränderungen geschützt
- Die Vorgaben für die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden sind in den jeweiligen Bauordnungen der Länder und im Gebäudeenergiegesetz (GEG) zu finden
- Beispielsweise sind Veränderungen am optischen Erscheinungsbild bei einer denkmalgeschützten Immobilie oft stark reglementiert, während diese bei regulären Gebäuden kein Problem darstellen
- Bei der Sanierung von denkmalgeschützter Bausubstanz sollten Sie sich immer frühzeitig um die Genehmigungen beim jeweiligen Denkmalamt kümmern, um Probleme zu verhindern
- Handelt es sich um Baudenkmäler, erhalten Sie besonders häufig staatliche Förderungen. Auch darüber müssen Sie sich informieren
Genehmigungen für die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes
In Deutschland stehen aktuell ca. fünf Prozent der Altbauten bis 1978 unter Denkmalschutz. Viele davon sind aktuell unsaniert. Nicht zuletzt durch die gesetzlichen Vorgaben und hohe Kosten trauen sich viele Menschen mit Traum vom Eigenheim nicht an ein denkmalgeschütztes Gebäude. Bereits vor der eigentlichen Sanierung kommt nämlich Arbeit auf Sie zu: die Renovierung muss von verschiedenen Stellen genehmigt werden.
Jede Sanierung von einem Denkmal ist im Vorfeld genehmigungspflichtig. Jegliche Veränderungen am Gebäude unterliegen einer Genehmigung durch das örtliche Bauamt und durch das Landesdenkmalamt. Ohne diese Zustimmung riskiert der Eigentümer hohe Strafen und sogar den eventuellen Rückbau der vorgenommenen Änderungen. Im Vorfeld ist es daher ratsam, frühzeitig mit dem Denkmalamt und dem Bauamt in Kontakt zu treten und das Verfahren abzuwarten.
Wie finde ich heraus, ob mein Traumhaus unter Denkmalschutz steht?
Oft ist es nicht leicht, spezifische Informationen zu Gebäuden zu erhalten. Der Kontakt zum örtlichen Bauamt ist daher essenziell, um mit Sicherheit abzuklären, ob ein Haus unter Denkmalschutz steht oder nicht. Dort können Denkmallisten eingesehen werden, die hierüber Auskunft geben. Alternativ bieten manche Bundesländer auch eine Onlinedatenbank an.
Schon gewusst: Nicht nur in sehr alten Gebäuden lohnt sich häufig eine energetische Sanierung. In diesem Artikel lesen Sie nach, wann sich moderne Dämmung und Co. wirklich lohnen.
Tipps zur Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie
Die Sanierung von einem alten Gebäude ist immer mit einem kleinen Risiko verbunden. Schließlich wissen Sie nie genau, was Sie beim Zustand der Immobilie tatsächlich erwartet. Vorab können wir Sie jedoch beruhigen: viele Käufer von Baudenkmälern machen sich vorab mehr Gedanken als nötig. Wir geben Ihnen die wichtigsten Tipps.
Tipp 1: Ziehen Sie einen Energieberater bei der Sanierung hinzu
Wenn Sie sich für ein denkmalgeschütztes Gebäude entscheiden, sollten Sie einen Energieberater als Experten hinzuziehen. Die KfW Mittelstandsbank stellt Fördermittel sogar nur zur Verfügung, wenn dieser bei der Renovierung mitwirkt. Durch diesen entsteht zwar ein geringfügiger finanzieller Mehraufwand, welcher sich durch Vorteile jedoch schnell rechnet:
- Typische Schadensbilder und Baumängel werden von einem Bausachverständigen oder Energieberater zuverlässig erkannt und beziffert
- Bausachverständige mit Denkmalerfahrung können nicht nur Kosten genau nennen, sondern haben auch einen Überblick über die zahlreichen Vorgaben im Denkmalschutz
- Ein Sachverständiger kann einen Katalog mit notwendigen Sanierungsmaßnahmen erstellen, welcher dann dem Denkmalamt vorgelegt wird. Die Abnahme wird dadurch massiv erleichtert
- Durch Fachwissen und Expertise weiß ein Energieberater, wo am Gebäude optimiert werden kann und wie Sie durch eine passende Heizung langfristig Geld sparen
Nicht zuletzt wissen denkmalerfahrene Berater auch über den Genehmigungsprozess und die Abstimmung mit dem Denkmalamt Bescheid. Dadurch bekommen Sie gleich einen Überblick über eventuelle steuerliche Vorteile oder Förderungen je nach Bundesland.
Tipp 2: Förderungen bei der Sanierung eines Denkmals
Als Eigentümer merken Sie schnell, dass die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes teurer ist als bei einem „normalen“ Haus. Maßgefertigte Handwerksarbeiten, spezifische Baustoffe und Einschränkungen bei der Materialauswahl verursachen hohe Kosten. Umso wichtiger ist es daher, die Richtlinien für Förderungen in Ihrem Bundesland zu kennen. Eine große Rolle spielt hierbei die KfW-Bank.
So können Sie beispielsweise durch das Programm Effizienzhaus-Denkmal bis zu 100.000 Euro zinsgünstiges Darlehen pro Wohneinheit sowie 12,5 % Tilgungszuschuss erhalten. Wichtig ist, dass diese Förderung bereits vor Maßnahmenstart beantragen. Das ist nur eines von vielen Beispielen, das Spektrum der möglichen KfW-Förderungen ist riesig. Hier empfehlen wir Ihnen, mit einem Fördermittelberater zu arbeiten, um hohe Kosten einzusparen.
Tipp 3: Steuerliche Vorteile
Die Instandhaltung und Sanierung von Baudenkmälern ist dem Staat in Deutschland sehr wichtig. Durch die Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung) werden Käufer daher steuerlich über mehrere Jahre stark entlastet. Auch für Investoren sind steuerliche Abschreibungen ein häufiger Grund, sich für ein Denkmal statt für einen Neubau zu entscheiden.
Im Normalfall machen die Sanierungskosten 50 bis 70 Prozent des Kaufpreises eines Baudenkmals aus. Die restlichen Kosten werden für die vorhandene Bausubstanz und das Grundstück fällig. Alle diese Kosten können durch die Denkmalschutz-Abschreibungen über die nächsten Jahre vom zu versteuernden Einkommen abgeschrieben werden. Kapitalanlagen profitieren hier von einer Abschreibung von bis zu 100 Prozent, während die Eigennutzung mit bis zu 90 Prozent geltend gemacht werden kann. In einem Zeitraum von zehn Jahren können Sie also die Investitionskosten bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden.
Fazit: Das Risiko bei der Denkmalsanierung wird häufig überschätzt
Nur wenige Menschen trauen sich an die Sanierung eines Baudenkmals. Der Zustand und der erste Eindruck schreckt viele Menschen ab und bewegt sie dazu, sich lieber für einen Neubau zu entscheiden. Heute können Sie sich bei der Renovierung jedoch an viele Experten und Berater wenden, die Sie bei diesem Prozess begleiten. Durch umfangreiche Förderungen und vergünstigte Kredite zahlen Sie am Ende für ein historisches Gebäude oft einen niedrigeren Preis als für einen vergleichbar großen Neubau.
Tipp: Sie sind noch auf der Suche nach einer passenden Heizung für Ihre Immobilie. Hier werden Sie hier fündig.
